破發率近五成、估值分化加劇,物企上市熱潮下的冷思考

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來源：每日經濟新聞

2019年12家，2020年已達15家，物業企業的上市熱潮仍在升溫。

不過值得注意的是，與2019年相比，今年上市的物業企業呈現出破發率高、估值分化加劇等新特點。

如在12月9日登陸港交所的華潤集團旗下華潤萬象生活和佳源國際旗下的佳源服務。上市首日，華潤萬象生活股價高開報30.8港元/股，收盤價28港元/股，較招股價22.3港元/股漲25.56%，領漲整個物業板塊；而佳源服務截至午間休市，卻處于破發狀態，當日收盤保住發行價，微漲0.52%。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，盡管今年以來物業企業上市潮仍在繼續，但隨著大量企業涌入，物業股在經歷集中調整期后，估值逐漸回歸到合理水平，也漸漸進入“分化”階段。但資本市場永遠追捧實力企業，未來物業股的分化將會持續，具備增長實力和良好業績表現的物業股將會持續受資本加持。

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物企上市破發率達46.7%

自2014年6月彩生活在港上市成為“物業第一股”以來，越來越多的物業服務企業選擇登陸資本市場。其中2019年成功上市的物業企業就多達12家，是2014~2018年上市物業企業的數量總和。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年以來，已有包括恒大物業、融創服務、世茂服務、金科智慧服務等在內的15家物業企業成功上市，此外還有20余家物業企業在準備上市進程。截至目前，共有34家物業企業登陸港股、3家物業企業進入A股。而這些物業企業大多數由規模型房地產開發企業分拆產生。

中信證券分析指出，2019年之前，物業管理公司分拆上市主要是期待輕資產板塊迅速發展。但今年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而“三道紅線”為標志的金融監管政策，更令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種去杠桿、加權益的手段。

然而不同于往年的物業股大熱局面，今年物業股上市首日破發數量尤其多，除恒大物業，今年四季度上市的世茂服務、合景悠活、第一服務等企業均遭遇上市首日“破發”，卓越商企服務上市4日后亦跌破首日發行價。

10月30日，世茂服務以15.8港元/股開盤，而其發行價為16.60港元/股。上市后僅2分鐘，股價大跌逾9%，在收盤前大約半小時，世茂服務啟用了“綠鞋”機制，承銷商大舉買入“護盤”，當天摩根士丹利買入2045萬股，中金買入436萬股，使得世茂服務的股價被大幅拉高，最終收報16.60港元/股，與其發行價持平。

與世茂服務同日上市的另一物業企業合景悠活也未能逃脫破發的命運。合景悠活上市首發以6.48港元/股開盤，較每股7.89港元/股的發行價大幅低開。開盤后5分鐘，最高跌幅逾20%，盡管有承銷商農銀國際大舉出手護盤，股價有所回升，但收盤最終仍錄得接近23%的跌幅。

此外，第一服務、佳源服務、興業物聯等均在上市首日破發。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年已有7支物業新股開盤破發，破發率接近46.7%，且以下半年居多。而去年上市破發的物業企業僅有時代鄰里1家。

對于今年多家物業企業出現破發的原因，資深物業專家金永宏向《每日經濟新聞》記者分析認為，首先，今年上半年受疫情影響，物業行業整體估值被推高，特別是在其他行業不太理想的情況下，物業行業作為一種相對避險的選擇被投入了大量資金，拔高了行業整體估值。“估值拔高意味著需要一個回歸的過程，而下半年正好面臨著回歸。”

其次，物業行業本身是一個新興行業，資本市場的資金用于物業投資的數額還很有限，而大量涌入的物業新股意味著一定會稀釋一部分資金。“資金池增長需要一定過程，但新股密集發行，兩者之間的增長不匹配，也為成為破發的一大原因。”

第三，物業企業估值定位過程中出現了偏差，截至11月份已上市物業企業平均估值是32.85，新股發行都希望自己有一個高估值，導致其實際情況和定位出現偏差，從而出現破發。

行業分化是必然趨勢

盡管物業股破發率遠超去年，但物業行業的造富速度，仍遠超大多數的地產商。

據中指研究院統計，截至今年12月3日，港股上市物業企業總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市物業企業總市值達353億元人民幣，較年初增長21%。此外，港股上市物業企業平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍。

然而，從當前物業股的股價表現看，行業分化開始加劇，具有較強增長能力以及背靠實力房企的物業股在資本市場的競爭力強化。

僅從近期上市的物業新股情況來看，截至12月9日收盤，華潤萬象生活獲得110倍市盈率，位列物業股估值第一名，刷新了11月19日融創服務上市首日獲得的85倍估值紀錄，截至當日收盤，華潤萬象生活市值約616億港元。金科服務獲得60倍市盈率，市值約326億港元，而在11月17日上市當日市盈率則為52.69倍，總市值約291億港元。

相比而言，興業物聯、燁星集團等實力較弱的物業企業，股價降幅居前且市盈率整體低于平均水平。截至12月9日收盤，興業物聯市盈率為12倍，估值約4.84億港元；燁星集團市盈率為8.2倍，估值約3.85億港元。而排在物業股首位的碧桂園服務總市值約1362億港元，是燁星集團的353倍。

不過，值得注意的是，自今年9月以來物業股板塊呈現持續下行的態勢，特別是今年第四季度以來，物業板塊迎來恒大物業、融創服務、世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務、恒大物業等多家企業密集上市，新股大量發行導致板塊調整，物業股估值開始出現回調，行業進一步分化。

“行業分化是必然趨勢，特別是今年下半年一些物業公司出現了估值下降，部分物業股成為仙股，未來資本市場和物業管理業務本身份額一定會向頭部企業集中，強者恒強。”金永宏告訴記者，規模小的企業有可能面臨業務萎縮的壓力，被資本邊緣化，“不排除未來會被其他上市企業并購的可能”。

華泰證券分析指出，上市物管公司在增值服務領域已經具備先發優勢，未來領先優勢可能進一步擴大，龍頭公司以政策東風為契機，領先優勢或將持續擴大。

上市途徑或進一步豐富

盡管如此，目前仍有包括建發物業、遠洋服務、宋都物業、星盛商業管理、榮萬家等多家內地物業服務企業正在排隊準備在港股上市。12月7日，東原澄方也宣布啟動赴港上市計劃。

“目前物業行業整體集中度還不高，還需進一步集中，在這一過程中就會涌現一批中大型物業公司，而未來物業行業容納100家左右的上市公司也是足夠的。”金永宏分析指出，未來上市依然會是物業行業謀取資金的重要手段，但怎么上市、在哪里上市值得進一步探討。

11月27日，港交所官網發布一則有關主板盈利規定的咨詢文件。根據港交所的建議，將盈利規定按市值規定于2018年的增幅百分比調高150%，或按恒生指數平均收報點數（由1994年至2019年）的概約增幅調高200%，該規定計劃于2021年7月1日開始實行。顯而易見，赴港上市的門檻提高了，這對于內地物業企業特別是中小物業公司赴港上市都是一種挑戰。

而據11月18日證監會消息稱，同意深圳市特發服務于創業板首次公開發行股票注冊。深圳特發服務的主要服務業態為政務服務和園區物業。據最新消息，特發服務計劃將于12月15日上市，將成為創業板物業第一股。

此外，今年5月在香港上市的房產中介服務公司方圓房服集團12月3日發布公告稱，擬收購其母公司旗下的物業公司廣州方圓現代生活服務股份有限公司66.31%股權申請，已完成香港聯交所初步審核。如最終實現收購，這家物業百強公司將實現曲線上市。另一家廣東籍企業珠海華發物業，也已通過“借殼”方式實現上市。

“不排除港股在明年7月1日前還會出現一個小的密集的（上市）浪潮，7月1日之后上市途徑可能出現分化，即到底是在港股上市還是在創業板上市。” 金永宏表示。

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