四大板塊調整計劃出讓用地，明年改善市場供應不斷

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杭州土拍市場在11月份只有3宗地塊出讓，其中只有2宗涉宅地塊，12月份預計也不會太多，今年杭州整個土拍市場可以說“大勢已去”，11月底節點一到，全年面貌已十有八九。

不過，近期已經有個別區域進行了相關土地的控規調整，按照通常節奏來看，在控規調整后最快兩個季度內，會進行相應土地的出讓。

此輪控規細調的板塊是寧圍、申花、浦樂以及城東新城單元。

 申 花

調整商住比，住宅更純粹

規劃區塊位于杭州市慶隆單元內，具體四至范圍為東至學院北路、南至阮家橋港綠帶、西至塘萍路、北至萍水街，共涉及4個地塊，總用地面積約4.18公頃。

調整前后用地指標圖

圖片來源于：杭州市規劃和自然資源局

調整前污水泵站緊鄰塘萍路，有固定的地塊位置；9班幼兒園在宅地內，一般是由拿地房企代建，占用地塊內面積。

調整后污水泵站與公交首末站停車場合并，9班幼兒園從宅地內移出，設置在商服用地內，這樣一來，宅地實際使用面積增加，宅地內建設內容更加純粹，成本也會有所減少，更有利于激發企業的拿地意向。

 城東新城

地塊分割后宅地更方正

規劃區塊位于杭州市城東新城單元內，涉及3個地塊和二號港，具體四至范圍為東至環站東路，南至艮山西路，西至東寧路，北至環站南路，規劃范圍面積約10.47公頃。

調整前區域內是宅地和公園綠地，地塊面積較大，形狀不是太規則，但有一線沿河區域。

調整前后用地指標圖

圖片來源于：杭州市規劃和自然資源局

調整后，宅地體量微縮，但更為規則，公園綠地則變成了沿河，這也是城東新城最后一宗宅地，相對于之前城東新城的新房庫存也在逐漸較少，調整后的地塊總價可能走低，對于拿地房企來說，吸引力會更大。

 寧 圍

未來總部社區，分工更明晰

寧圍本次調整的范圍定位為未來總部社區，未來總部社區啟動區塊位于寧圍街道機場城市大道北側，通城快速路西側，東至生興路、南至機場城市大道防護綠地、西至西寧路、北至通北路。規劃總用地面積37.98公頃。

調整前，區域內主要以住宅、中小學用地、服務設施用地、宗教用地為主，不含商業商務用地，而且住宅用地面積較大。

調整前后用地指標圖

圖片來源于：杭州市規劃和自然資源局

調整后，區域內地塊建設內容更為豐富，也更符合未來總部社區的定位，以楊帆路為間隔，楊帆路以北為住宅用地和北移的中小學兼容社會停車場用地為主，宅地塊數增多，分割面積更小，適宜房企拿地；楊帆路以南以新增的創新型產業用地和商務兼容商業用地為主。

 浦 樂

首宗宅地出讓后新增兩宗宅地

浦樂單元近十年沒有出讓涉宅用地，在今年9月份首次出讓涉宅地塊，就被興耀以25.4%的溢價率收歸旗下。緊接著，浦樂單元預計明年將會出讓兩宗涉宅用地，并且地塊位置較好，距離江邊更近，直線距離2公里左右，距離浦沿地鐵站相對于興耀地塊也更近，直線距離500米左右。

圖片來源于：杭州市規劃和自然資源局

區域內主要由兩宗宅地附帶幼兒園、小學、中學，地塊形狀較為規則，地塊面積不大，而且位于濱江區，濱江區涉宅地塊稀缺，本次兩宗地塊更顯珍貴。

根據以上控規單元地塊調整可以看出：除寧圍外，限價都在3.5萬/平方米以上，而寧圍區域內未來總部社區的概念又比較創新，可以將以上地塊都劃歸為改善宅地，而且不論是申花、濱江，還是城東新城，宅地資源都偏稀少，這些地塊若在明年年出讓，將大幅改變改善市場的平

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